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Los requisitos para ejecutar hipotecas serán más blandos que en la UE



Los bancos no podrán ejecutar hipotecas hasta que el impago haya alcanzado entre el 3% y el 5% del crédito, según consta en el borrador del anteproyecto de ley de contratos inmobiliarios. El criterio fijado por el Gobierno es bastante más blando para los bancos que el que fija el Tribunal Europeo de Luxemburgo, que establece que la cantidad debe ser significativa. Este criterio europeo ha llevado a Alemania a colocar esa banda entre el 8% y el 10%. Además, el Tribunal de la UE exige que se introduzcan elementos correctivos para proteger a colectivos vulnerables como los parados, algo que el texto español tampoco recoge.
La nueva legislación hipotecaria que prepara el Gobierno y que está en discusión con los grupos parlamentarios pondrá más difícil la ejecución de una hipoteca. Ya no bastará con el impago de tres cuotas para iniciarse el proceso que acaba con la vivienda subastada, el llamado vencimiento anticipado. La jurisprudencia europea exigía que el incumplimiento fuese significativo. Así que esta nueva regulación lo cuantifica. De aprobarse, el borrador determina que la vivienda no podrá ser ejecutada hasta que no se haya impagado un 3% del crédito siempre que este sea a diez años o si la mora se produce en los diez primeros años del préstamo. En el caso de que la hipoteca sea a más de diez años y hayan transcurrido más de diez años desde que se constituyó, entonces el vencimiento anticipado no podrá llevarse a cabo hasta que el impago haya alcanzado el 5% del crédito, tal y como adelantó la cadena SER y se recoge en el documento al que ha tenido acceso EL PAÍS.
Sin embargo, este criterio es más duro con los consumidores que lo que dictamina el Tribunal Europeo de Luxemburgo. Este ha establecido que el impago debe ser significativo y que ha de tenerse en cuenta si el hipotecado se encuentra en una situación de vulnerabilidad. A la luz de esta doctrina, en Alemania se ha determinado que el impago debe ascender a una horquilla entre el 8 y el 10% para que se inicie el procedimiento de ejecución de la hipoteca. De ahí que el PSOE esté negociando que estas ratios se cambien en línea con lo que se ha elaborado en Alemania.
El Gobierno también ha fijado que las cantidades en mora abonarán el triple del tipo oficial del dinero, esto es, un 9% según los Presupuestos de 2017. Sin embargo, esta decisión va en contra del tipo que marca el Supremo, que consiste en dos puntos porcentuales más que el interés pactado. Pese a que el Alto Tribunal ha remitido sendas cuestiones prejudiciales a Luxemburgo sobre el interés moratorio y la ejecución de las hipotecas, el Gobierno ha decidido adelantarse y legislar unas condiciones más duras para el cliente y, por lo tanto, más favorables para los bancos.
Por otra parte, el texto obliga a los notarios a asegurarse de que el cliente hipotecario entiende con ejemplos y simulaciones las consecuencias de lo que firma. En el fondo, se intenta dotar de seguridad jurídica las hipotecas y evitar la proliferación de demandas contra las entidades. “Están preconstituyendo una prueba manuscrita a favor de los bancos porque Luxemburgo dictaminó que el prestatario tiene que interiorizar las consecuencias del préstamo que contrae. Brinda a ese acto valor de transparencia e información y convierte a los notarios en asesores cuando no lo son”, explican varios juristas consultados. “Se vierte la carga de la prueba sobre el cliente, que tendrá difícil impugnar un acta notarial en la que firmó que lo entendía”, subraya Fernando Zunzunegui, abogado especializado en regulación financiera.
Por último, el borrador decreta que los empleados de banca ya no podrán cobrar incentivos por conceder hipotecas, una medida positiva con el fin de intentar alinear los intereses de los comerciales con los de los clientes.